-
Ярослава Тюпка
кореспондент
Карпатські курорти активно трансформуються у всесезонні напрямки. / Bukovel
Туристична нерухомість перетворилася на новий інвестиційний тренд. В Україні в цю галузь вкладають сотні мільйонів доларів. Попри відсутність глибоких досліджень цього ринку, експерти оцінюють потенційний обсяг залучених інвестицій у діапазоні від 800 мільйонів до 1,2 мільярда доларів США (приблизно від 32 до 48 мільярдів гривень за поточним курсом). Антон Тараненко, CEO компанії Antagroup та експерт з міжнародного туризму, прогнозує значне зростання інвестицій у готельний бізнес: зі 100 мільйонів доларів у 2021 році до 300-400 мільйонів доларів у 2026 році.
Проте, сегмент туристичної нерухомості характеризується вираженою сезонністю, що безпосередньо впливає на прибутковість, терміни окупності та загальну інвестиційну привабливість об’єктів.
Для інвесторів критично важливо не лише оцінювати потенційну дохідність, а й розуміти структуру грошових потоків протягом року: коли саме об’єкт генерує максимальний прибуток, а коли працює на межі рентабельності.
Завантаженість готелів у різні сезони
Сезонність призводить до нерівномірного розподілу доходів протягом року. Раніше Карпати асоціювалися переважно із зимовим відпочинком та гірськолижним спортом. Однак, після пандемії COVID-19, а згодом і повномасштабного вторгнення, регіон набув популярності як місце для літнього відпочинку.
“Карпати мають два виражені пікові сезони – зимовий та літній. У ці періоди заповнюваність може сягати 80%, а в окремі святкові дні – до 100%”, – зазначає Віталій Мажара, CEO та керівний партнер Greenwood Development, компанії-забудовника готелю поблизу Буковеля.
Водночас, за словами девелопера, завантаженість деяких об’єктів у міжсезоння може падати до 20%. Середньорічний показник заповнюваності, який зазвичай враховують у фінансових моделях проєктів, становить близько 55%.
Високий сезон часто забезпечує левову частку річного прибутку, тоді як міжсезоння визначає фінансову стійкість проєкту.
“У міжсезоння показники можуть знижуватися до 40-60%, залежно від локації, концепції та рівня сервісу об’єкта. Однак сучасні готелі та апарт-комплекси з власною інфраструктурою, SPA-центрами, ресторанами та ефективним маркетингом значно менше залежать від сезонних коливань”, – коментує Андрій Дзвінчук, голова Асоціації готельєрів та садиб Яремчанщини.
За оцінкою Артура Лупашка, засновника та CEO Ribas Hotels Group, середній рівень завантаженості готелів Ribas у низький сезон становить 45-52%, а у високий сезон зростає до 78–83%, залежно від місяця та типу об’єкта.
“Існують готелі, рівень завантаження яких майже не змінюється протягом року. Переважно це міські готелі з міцною базою корпоративних клієнтів (B2B). У таких об’єктах середнє річне завантаження перевищує 63%”, – додає Артур Лупашко.
Оптимальна завантаженість для інвестора
З точки зору інвестиційної моделі, варто орієнтуватися не стільки на максимальні пікові показники, скільки на стабільний середньорічний результат.
“Середній показник завантаженості в межах 50-60% за рік в Україні є оптимальним для досягнення прогнозованої дохідності для інвестора. Саме такі сценарії ми закладаємо у наші фінансові моделі”, – пояснює Артур Лупашко.
Цей діапазон дозволяє враховувати сезонні коливання, зберігаючи при цьому передбачуваність доходів для інвесторів.
Зміна туристичної поведінки та вирівнювання сезонності
Останні кілька років суттєво трансформували структуру туристичного попиту. Сезонність стала менш вираженою, особливо завдяки розвитку внутрішнього туризму.
Хоча попит у пікові сезони залишається високим, зростає і завантаженість у міжсезоння. Туристи частіше планують поїздки заздалегідь, а короткотривалі подорожі на 2-3 ночі стають нормою для ринку.
Нові критерії вибору готелів – безпека, автономність, наявність інфраструктури та можливість поєднання відпочинку з віддаленою роботою – також відіграють важливу роль.
Концепція – ключ до всесезонності
Локація об’єкта, безперечно, впливає на його потенційну завантаженість. Однак сучасні проєкти вже не можуть покладатися виключно на цей фактор.
“Якщо говорити про інвестиційну привабливість, то сьогодні ключовим фактором успіху є не стільки локація, скільки концепція проєкту та якість управління. Саме тому одні об’єкти демонструють високу завантаженість практично цілий рік, тоді як інші відчувають значний вплив сезонності”, – коментує Андрій Дзвінчук.
Отже, на фінансову стабільність туристичного об’єкту суттєво впливає наявність SPA-зон та інших wellness-процедур, що набувають все більшої популярності, а також включене харчування, екскурсії та інші додаткові активності.
“Зростає популярність тематичних приводів для подорожей: гастрономічних вікендів, ретритів, святкових програм, сезонних фестивалів та інших подій, які створюють додаткову мотивацію для поїздки саме в періоди нижчого попиту”, – зазначає Артур Лупашко.
Комплекси з потужною інфраструктурою мають усі шанси підтримувати стабільну завантаженість протягом року, менше реагуючи на сезонні коливання.
Компанії також прагнуть розробляти унікальні концепції, щоб заохотити клієнтів повертатися.
“Важливу роль відіграє робота з постійними гостями через програми лояльності, персоналізовані розсилки та спеціальні умови для повторних візитів”, – пояснює Артур Лупашко.
Налагодити міцний зв’язок із туристами та створити відчуття дружньої атмосфери може стати потужним стимулом для збільшення кількості повторних візитів. Тому такий підхід активно впроваджують все більше об’єктів в Україні. Турист відчуває свою важливість, що приємно кожному і заохочує повертатись.
“Ми прагнемо, щоб готель став частиною життя наших гостей. Ми навіть плануємо зберігати фото та відео гостей, надсилати їм матеріали з минулих поїздок і таким чином створювати довгостроковий емоційний зв’язок”, – говорить Віталій Мажара, який будує концептуальний готель “Вірші” біля Буковеля.
За його словами, саме концептуальність проєкту допомагає вирівнювати завантаженість та формувати стабільніші фінансові показники, навіть якщо в модель закладено консервативні припущення.
“Основна цінність – це досвід, емоції та сценарії відпочинку. Це дозволяє формувати попит не лише в сезон, а й у міжсезоння”, – вважає Віталій Мажара.
Він додає, що Буковель вже став всесезонним курортом, про що свідчать як пошукові тренди, так і показники завантаженості. Перехід до всесезонності відбувається через зміну самої логіки відпочинку.
“Люди їдуть не лише за снігом чи горами, а за враженнями: сервісом, гастрономією, подіями, атмосферою та можливістю відновитися”, – зауважує Мажара.
Адже, за його словами, понад 50% відвідувачів Буковеля не катаються на лижах.
Ефективне управління
Навіть найпривабливіша концепція та її вишукана реалізація потребують гнучкого управління ціновою політикою та активної роботи з каналами продажів.
“Своєчасна адаптація цінової політики, маркетингових кампаній та рекламних активностей дозволяє підтримувати стабільне завантаження навіть у періоди зниженого попиту”, – підтверджує Артур Лупашко.
Окремо варто згадати тенденцію до довготривалого проживання в таких об’єктах. Це актуально, наприклад, для віддалених працівників, які також потребуватимуть відповідних умов та інфраструктури.
“Гості все частіше поєднують відпочинок із роботою, тому стабільний інтернет, комфортні робочі зони та спеціальні тарифи на довші заїзди допомагають залучати додатковий попит у будні дні та міжсезоння”, – коментує Лупашко.
Висновок
Ринок туристичної нерухомості поступово стає менш залежним від сезонних коливань. Вдала локація, належна інфраструктура, цікава концепція та налагоджені процеси для комфортного відпочинку гостей забезпечують стабільну завантаженість протягом року. Оскільки відпочинок все частіше розглядається як можливість відновлення та психологічного розвантаження, перевагу отримують об’єкти, які, поряд із міцною інвестиційною моделлю, здатні запропонувати емоційну цінність.
Порада від АіФ UA:
Ця інформація допоможе потенційним інвесторам краще зрозуміти динаміку ринку туристичної нерухомості в Україні, оцінити ключові фактори успіху для готельних проєктів та визначити оптимальні стратегії для досягнення стабільної дохідності, враховуючи сезонні коливання та зростаючу роль концепції та якості управління.