Перед масштабним переплануванням квартири, особливо якщо йдеться про знесення стін, важливо досконало вивчити законодавчі норми та правила безпеки. Не всі українці знають, чи можна демонтувати не несучу стіну без спеціального дозволу та як узаконити такі зміни. Проводити такий кардинальний ремонт самовільно категорично не рекомендується.
Член Національної спілки архітекторів України, архітектор Валентин Погорілий, та адвокатка, керівниця ЮК Prima Leader Group Діна Дрижакова ексклюзивно для УНІАН розповіли, які стіни можна демонтувати без дозволу, як визначити, чи є конструкція несучою, та яке покарання передбачене за порушення.
Які стіни можна зносити в цегляному будинку
За словами Дрижакової, правила знесення конструкцій безпосередньо залежать від їхнього типу. Несучі стіни демонтувати просто так не можна. Дозвіл не потрібен лише для знесення не несучих стін. У постанові Кабінету Міністрів №406 чітко прописано, що будівельні роботи з перепланування, які не передбачають втручання у несучі конструкції або інженерні системи загального користування, не потребують дозвільних документів.
Якщо ж необхідно демонтувати несучі стіни, потрібно отримати відповідні дозволи від Державної інспекції архітектури та містобудування України, будівельних інспекцій чи органів місцевого самоврядування.
Архітектор Погорілий доповнює: наша власність завершується на внутрішній поверхні зовнішніх стін будівлі. Власник житла має право демонтувати внутрішні не несучі перегородки без дозволу, але чіпати зовнішні стіни йому заборонено.
Навіть перед демонтажем не несучих стін варто проконсультуватися з фахівцями. Після завершення робіт необхідно буде внести зміни до технічного паспорта помешкання. Крім того, як у несучих, так і в деяких не несучих стінах можуть проходити важливі комунікації. Особливо це стосується квартир на перших поверхах. Якщо власник пошкодить комунікації, він зобов’язаний відновити їх власним коштом.
Які штрафи за самовільне перепланування
За самовільне перепланування передбачені штрафи, зазначає Дрижакова. Якщо власник без дозволу зніс не несучу стіну, не втручаючись у несучі елементи, його можуть оштрафувати за порушення правил користування житловими будинками (стаття 150 Кодексу України про адміністративні правопорушення). Штраф становитиме від 17 до 51 гривні. Крім того, власника можуть зобов’язати власним коштом виготовити новий технічний паспорт житла.
Законодавство також визначає, чи можна знести несучу стіну в квартирі. Таке самовільне втручання вважається серйозним порушенням. Штрафи за такі дії сягатимуть від 8500 до 17000 гривень (статті 96 та 96-1 КУпАП). Крім того, особу зобов’яжуть власним коштом відновити початковий стан квартири та переоформити техпаспорт.
Щойно йдеться про знесення несучої стіни, окрім штрафу, може наставати й кримінальна відповідальність. Якщо через пошкодження виникла загроза обвалу, сталося руйнування, хтось травмувався або загинув, людині загрожує відповідальність за статтями 270, 275 Кримінального кодексу – від штрафу до позбавлення волі на строк від 3 до 10 років, залежно від тяжкості наслідків.
“Щодо того, як органи влади дізнаються про порушення, то з особистої практики можу сказати: за потреби сусіди дуже ефективно інформують усі інстанції про порушення. Шум під час ремонту, будівельне сміття під під’їздом, поява тріщин у стінах – все це може стати підставою для звернення сусідів до контролюючих органів, зокрема до Інспекції містобудування, поліції, прокуратури, місцевої влади”, – пояснює Дрижакова.
Також про самовільне перепланування можуть дізнатися під час угод з нерухомістю, тобто під час продажу чи переоформлення. Нотаріус зверне увагу на технічний паспорт. Якщо фактичне планування не відповідатиме даним, нотаріус не зможе посвідчити угоду, доки у документ не внесуть зміни або ситуацію не виправлять.
Крім того, про незаконне перепланування можуть дізнатися під час аварійних ситуацій, наприклад, затоплення, витоку газу чи пошкодження комунікацій. Коли після аварії до помешкання заходять представники керуючої компанії, комунальних служб, вони можуть виявити знесеньу стіну. Після цього можуть складати відповідні акти чи протоколи.
Скільки коштує знести стіну та оформити перепланування
Важливо не лише знати, які стіни можна зносити, але й скільки коштуватиме така процедура. Якщо йдеться про юридичне оформлення знесення не несучої стіни, то дозвіл отримувати не потрібно, пояснює Дрижакова. Єдине, що необхідно зробити – викликати інженера БТІ та виготовити новий технічний паспорт з актуальними даними. Орієнтовна вартість такої послуги – від 1500 до 3000 гривень, залежно від площі та терміновості. За потреби вносяться зміни до Державного реєстру речових прав, що коштує від 1000 до 3000 гривень.
Якщо ж стіна несуча, це вже складне перепланування, для якого потрібен дозвіл. Спочатку необхідно розробити проєкт, розрахувати навантаження та передбачити посилення конструкцій. Усі ці роботи має виконувати сертифікований архітектор або інженер. Вартість такого проєкту в середньому становитиме від 10000 до 25000 гривень. Далі здійснюється технічний нагляд, який коштує від 5000 гривень.
Після цього необхідно подати до ДІАМ повідомлення про початок будівельних робіт. Також слід виготовити новий технічний паспорт та ввести об’єкт в експлуатацію. Орієнтовна вартість цих процедур – від 15000 до 40000 гривень, але може бути й значно вищою, залежно від тривалості та складності.
Вартість самих демонтажних робіт пояснив Погорілий. Вона залежить від поверху, на якому розташована квартира, та матеріалу стіни. Наприклад, газобетон та цегла розбираються по-різному. В Україні середня вартість демонтажу стіни становить від 500 до 2000 гривень за квадратний метр. Ця сума зазвичай включає вивіз сміття та завантаження його на машину.
Як зрозуміти, які стіни несучі, а які ні
За словами архітектора, перш за все, визначити, які стіни є несучими, а які ні, може інженер-конструктор або проєктувальник. Неспеціаліст самостійно не зможе це встановити. Тому варто звертатися до інвентаризаторів, робітників будівельної компанії, яка зводила будинок, або до представників обслуговуючої організації.
Відповідальність за все, що відбувається у помешканні, лежить на власнику. Власник має усвідомлювати, що якщо через його дії обвалиться частина будинку, йому доведеться компенсувати завдані збитки. Навіть у не несучій стіні можуть проходити комунікації, тому перед демонтажем чи проведенням будь-яких ремонтних робіт слід обов’язково консультуватися з фахівцями.
Отже, якщо ви розглядаєте можливість знесення стіни між кухнею та кімнатою в “хрущовці” чи будь-якої іншої, обов’язково зверніться до спеціаліста. Самовільний демонтаж таких конструкцій не тільки незаконний, а й украй небезпечний.
Валентин Погорілий
Сертифікований архітектор, член Архітектурної палати Національної спілки архітекторів України, розробник проєктів промислового та цивільного будівництва.
Закінчив Полтавський Національний Технічний Університет ім. Юрія Кондратюка та отримав диплом спеціаліста. У 2008 році заснував власну архітектурну майстерню, зосереджену на розробці промислових, виробничих та цивільних об’єктів. У своїй роботі поєднує функціональність, мінімалізм, раціональність та ефективність.
Серед реалізованих об’єктів: виробничого призначення – зерносховища, елеватори, автозаправні станції, складські комплекси, підприємства з виробництва бетону; цивільного призначення – торгові центри, магазини, кафе, стоматологічні клініки, споруди цивільного захисту.
Діна Дрижакова
Адвокатка
Працює адвокатом з 2017 року, власниця і керівниця юридичної компанії PRIME LEADER GROUP, яка успішно функціонує вже 15 років. Основний напрямок роботи – допомога у кримінальних справах: шахрайство, втручання в комп’ютерні мережі, екстрадиція, а також захист інтелектуальної власності та зняття арешту з криптогаманців.