-
Ярослава Тюпка
кореспондент
Інвестування в курортну нерухомість в Україні демонструє стійке зростання, навіть попри воєнний стан. Хоча деякі інвестори тимчасово призупинили свої проєкти через безпекові виклики, інші активно вкладаються у готельні комплекси, апартаменти та котеджні забудови у регіонах з високим туристичним потенціалом.
Зміни в уподобаннях щодо відпочинку всередині країни призвели до трансформації ринку: зросла популярність Карпат, Закарпаття та заміських локацій. Це, своєю чергою, стимулює інтерес до об’єктів нерухомості, які можуть генерувати орендний дохід.
Розглянемо причини активізації цього тренду під час воєнного стану, хто є основними інвесторами та які фінансові результати вони отримують.
Оцінка обсягу інвестицій
Найбільш оптимістичні прогнози щодо цього ринку надають експерти Ernst & Young. Ростислав Хома, керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні, оцінює потенційний обсяг залучених інвестицій від приватних інвесторів у діапазоні від $0,8 млрд до $1,2 млрд (приблизно 30,4 – 45,6 млн ₴ за курсом 40 ₴/$, станом на 2026 рік).
Ця цифра ґрунтується на аналізі наявних на ринку проєктів курортної нерухомості, які пропонують приватним покупцям для придбання номери чи котеджі. Вона відображає вартість одиниць нерухомості, доступних для інвестування.
Антон Тараненко, CEO компанії Antagroup, що спеціалізується на девелопменті готелів, наводить інші дані щодо сегменту готельного бізнесу. За його інформацією, у 2021 році було заплановано та перебувало в будівництві до 10 готелів, тоді як у період з 2022 по 2025 рік одночасно могло зводитися до 30 таких об’єктів.
“Якщо середній невеликий готель коштує близько 10 мільйонів доларів, то загальний обсяг інвестицій може сягати 300-400 мільйонів доларів у готельний та апарт-готельний сектор до 2025-2026 років, порівняно зі 100 мільйонами у 2021 році”, – зазначає Тараненко.
Водночас, точну оцінку загального обсягу інвестицій у дохідну готельну нерухомість в Україні ускладнює відсутність офіційної статистики щодо реальних угод та обсягів інвестування. Наведені цифри є експертними оцінками.
Причини зростання популярності туристичної нерухомості
Навіть за попередніми оцінками, інвестиції в туристичну нерухомість невпинно зростають. Чому ж інвестори вкладають сотні мільйонів доларів у цю галузь? Основна причина – зростання попиту на внутрішній відпочинок серед платоспроможних українців. Цей тренд, започаткований ще під час пандемії, посилився після початку повномасштабного вторгнення.
Зростання внутрішнього туризму підтверджується статистикою. Зокрема, туристичний збір до місцевих бюджетів демонструє стабільне зростання: лише за перші чотири місяці 2026 року він склав 112 мільйонів гривень, що на 13,1% більше порівняно з аналогічним періодом минулого року. Найбільші надходження спостерігаються на Львівщині, Київщині, в Івано-Франківській та Закарпатській областях.
“За 10 місяців 2025 року туристичний збір Івано-Франківської області становив 40,7 мільйона гривень, що на 54% більше, ніж за аналогічний період 2024 року”, – наголошує Андрій Дзвінчук, голова правління Асоціації готельєрів та власників садиб Яремчанщини.
Раніше логістика відпочинку за кордон була простішою: прямі перельоти з великих міст України до популярних курортів. Зараз ситуація змінилася. По-перше, необхідно діставатися до аеропортів сусідніх країн автобусами. По-друге, неможливо передбачити час, який доведеться провести на кордоні. По-третє, значна кількість українців (близько 5 мільйонів), які виїхали за кордон після початку вторгнення, продовжують там проживати. Ще близько 1,2 мільйона громадян служать у Силах оборони. Хоча законодавство надає їм можливість відпочивати за кордоном, не всі мають таку нагоду. Тому багато українців шукають комфортні варіанти для відпочинку в межах країни.
“Збіг кількох факторів одночасно спричинив безпрецедентний ефект на ринку. Це і відкладений попит на відпочинок, і обмежені можливості виїзду за кордон, і пошук інвестиційного захисту від інфляції, і значна вільна ніша на ринку”, – пояснює Артур Лупашко, засновник і генеральний директор Ribas Hotel Group.
Зростання попиту на внутрішній відпочинок стимулювало інвестиційний бум у туристичній галузі. Олексій Євченко, керуючий партнер ArtBuild Hotel Group, зазначає, що “низька довіра до банківської системи та висока інфляція спонукають людей шукати альтернативні способи збереження та примноження коштів. Крім того, обмежені можливості інвестування за кордоном призводять до того, що капітал залишається в Україні”.
Типи курортних інвестиційних об’єктів
Найбільш популярними об’єктами для інвестицій є:
- Готельні номери для інвестицій
- Котеджі та шале
- Вілли та приватні будинки для відпочинку
- Номери в оздоровчих комплексах
- Об’єкти змішаного призначення (mix-used), що поєднують житлові, готельні, ресторанні, SPA-зони, коворкінги та комерційні площі.
Все частіше замість традиційного терміна “готель” використовується поняття “апарт-готель”. Це гібридний формат, що поєднує квартиру з готельним сервісом. Апартаменти мають повноцінну кухню, окремі кімнати та всі зручності для незалежного проживання. Готельний сервіс може включати прибирання, зміну білизни, доставку їжі, послуги рецепції та охорони.
“Донедавна понад 90% ринку формували традиційні формати – готелі, пансіонати, санаторії. Якісного сучасного продукту з правильною концепцією, інфраструктурою та сервісом було обмаль. Натомість сучасний гість прагне отримати не просто місце для ночівлі, а комплексний досвід”, – зазначає Артур Лупашко.
Ідея апарт-готелів існує в Україні з 2005 року (відкриття Senator City Center у Києві), але переважно орієнтувалася на бізнес-туристів та довгострокове проживання. Активний розвиток туристичних апарт-готелів у курортних регіонах розпочався наприкінці 2010-х, а особливо інтенсивно – після 2020 року, завдяки зростанню внутрішнього туризму та буму інвестиційних проєктів у Карпатах і на Закарпатті.
“У 2021 році ринок угод з нерухомістю досяг піку: 325 174 договори купівлі-продажу та 22 294 іпотечні угоди. Саме тоді зародився ринок кондо-готелів – гібридного формату, де окремі апартаменти є приватним об’єктом власності, але управляються як готель, забезпечуючи власникам пасивний дохід від оренди. За три роки з’явилося 47 нових проєктів, що дорівнює кількості проєктів за попередні 28 років незалежності”, – наголошує Артур Лупашко.
Купівля квартири чи комерційних площ під оренду вже є звичною для українців, тоді як інвестиції в курортну нерухомість стали новою можливостю.
“Апарт-готель для інвестора – це справді пасивна модель. Людина не займається орендою, пошуком орендарів, вирішенням побутових проблем чи ремонтом після виїзду гостей. Усе це бере на себе оператор”, – розповідає Василь Крулько, співзасновник мережі готелів Apartel Resorts.
Друга перевага вибору апарт-готелю замість звичайної квартири – потенційна дохідність.
“Класична житлова нерухомість зазвичай працює за довгостроковими орендними договорами, тоді як готельна модель базується на короткострокових заїздах. Це забезпечує вищий середній чек та, за умови ефективного управління, вищу рентабельність активу. Тому апарт-готель у такій моделі може демонструвати значно кращу дохідність, ніж звичайна квартира”, – пояснює Василь Крулько.
Дохідність та окупність інвестицій
Рівень дохідності та терміни окупності значною мірою залежать від конкретного об’єкта та, насамперед, від ефективності керуючої компанії. За словами Ростислава Хоми, деякі гравці ринку прогнозують річну дохідність на рівні 6-8% з окупністю до 10 років, тоді як інші заявляють про 9-12%.
“6-8% – це реалістичні показники, але термін окупності становитиме 12-15 років”, – вважає Антон Тараненко.
“На сьогодні реальна річна дохідність, після сплати податків, амортизації та операційних витрат, становить 9-11%”, – стверджує Артур Лупашко.
Засновник Ribas Hotel Group зазначає, що діапазон термінів окупності є значно ширшим і залежить від локації та наявності професійного оператора.
“Сталі курорти, як-от Буковель, забезпечують стабільний дохід з окупністю понад 10 років. Закарпатські локації, що активно розвиваються, наприклад, Пилипець і Шаян, мають потенціал зростання вартості активу до 55% до 2028 року, що підвищує загальну інвестиційну привабливість, незалежно від орендного доходу”, – додає Лупашко.
Ростислав Хома підкреслює, що ефективність інвестиції значною мірою визначається етапом входження інвестора в проєкт. Важливо враховувати повний інвестиційний цикл: від початкової стадії (коли дохід може бути відсутній протягом певного часу) до досягнення об’єктом стабільних показників роботи.
“Девелопери часто в маркетингових матеріалах подають прогнозовані показники дохідності, розраховані на основі стабілізованої роботи готелю (через 3-5 років після відкриття). При цьому вони не враховують час, необхідний для досягнення таких показників, а також термін будівництва проєкту”, – зауважує Ростислав Хома.
Експерт наголошує, що сегмент є відносно новим: більшість проєктів стартували у 2021-2023 роках і почали відкриватися зовсім нещодавно. Тому часу для формування однозначних висновків щодо їхньої діяльності ще недостатньо.
Хто інвестує в курортну нерухомість?
“99,9% інвесторів – це українці. Люди, які мають кошти, активно інвестують у галузі, що отримують переваги від повномасштабного вторгнення. Це стосується мілітарного сектору, рітейлу, великих підприємств, розташованих у безпечних регіонах, послуги яких почали активно споживати”, – пояснює Антон Тараненко.
Володимир Копот, CEO Monitor.Estate, зазначає, що до кола інвесторів входять “чиновники (посадові особи різних рівнів) та їхні родини, лікарі, IT-спеціалісти та підприємці”.
За словами Ростислава Хоми, інвестори часто розглядають такі об’єкти не лише як інструмент збереження капіталу та диверсифікації ризиків, а й як можливість мати додаткове місце проживання або відпочинку у відносно безпечних регіонах.
Таким чином, основний попит зосереджений на об’єктах у Карпатському регіоні та на Закарпатті.
Ростислав Хома пояснює, як за короткий період з 2022 року змінився портрет інвестора. На початку повномасштабного вторгнення інвестиції були радше вимушеними, спрямованими на збереження капіталу та диверсифікацію ризиків. Це спричинило попит та сприяло появі більшої кількості проєктів.
“З кінця 2023 року інвестори стали значно прагматичнішими та вибагливішими через високу конкуренцію в сегменті. На перший план вийшли питання концепції, архітектури, професійного управління, розташування, якості інфраструктури, наявності SPA, додаткових сервісів та реалістичних операційних показників кожного проєкту (дохідності та окупності). Фактично ринок перейшов до більш зрілого етапу”, – констатує Ростислав Хома.
Прибутковість інвестицій
Оскільки ринок є відносно молодим, точні підрахунки прибутків поки що ускладнені. Більшість готелів розпочали свою роботу у 2024-2025 роках. Антон Тараненко прогнозує справжній бум інвестиційної активності на 2026-2027 роки.
“В середньому по ринку можна говорити про 10% річних. Результати можуть варіюватися, також слід враховувати елемент капіталізації для об’єктів, де вже сформований вторинний ринок. При цьому 70% усіх проєктів перебувають на стадії будівництва, тому говорити про їхню дохідність ще зарано”, – підсумовує Володимир Копот.
Артур Лупашко надає наступні дані щодо об’єктів Ribas Hotel Group:
“Об’єкти, запущені наприкінці 2023 року (Карпатський регіон, апарт-готель), показали у 2024 році дохідність приблизно 621 грн/кв. м на місяць, річна ROI – 5%.
У 2025 році той самий об’єкт показав дохідність 531 грн/кв. м, ROI – 4%. Ця динаміка відповідає нашим прогнозам: перші роки роботи готель поступово виходить на планові показники.
Об’єкт, відкритий у 2024 році (Карпатський регіон, котеджне містечко), за 9 місяців роботи продемонстрував середній дохід близько 569 грн/кв. м на місяць, річна ROI – 6%.
Найновіші проєкти, відкриті в тестовому режимі наприкінці 2025 – на початку 2026 року:
- Карпатський регіон, формат апарт-готелю: 1 квартал 2026 року – 216 грн/кв. м, ROI 3% річних. Об’єкт працює кілька місяців.
- Об’єкти поблизу столиці: 1 квартал 2026 року – 806 грн/кв. м, ROI – 8% річних. Це один із найсильніших стартів у нашому портфелі.
Наведені показники стосуються об’єктів на етапі виходу на планові значення. Зрілі проєкти з повним операційним циклом демонструють 9-11% річних.
Головне: інвестори в наші проєкти отримують реальні виплати вже з перших місяців роботи об’єктів. ROI від 4% до 8% річних у гривні – це в умовах війни та невизначеності підтвердження того, що модель працює.
Міжнародний досвід інвестування в апарт-готелі
Практика інвестування в апарт-готелі за кордоном значно давніша і розвинена насамперед у країнах із високим туристичним потенціалом: Франції, Іспанії, Італії, Швейцарії, Австрії, Португалії. З початку 2010-х років до цього сегменту активно долучилися країни Східної Європи, такі як Чорногорія, Польща, Хорватія, а також Грузія та Туреччина.
У сусідній Польщі цей сегмент демонстрував стрімке зростання у 2016–2019 роках, коли апарт-готелі стали одним із найпопулярніших інвестиційних інструментів у нерухомість серед приватних покупців. Девелопери активно рекламували дохідність на рівні 10% річних, а іноді й вище, особливо в туристичних регіонах.
Після пандемії COVID-19 інвестори почали приділяти більше уваги реальній заповнюваності, сезонності та якості управління об’єктами.
Саме досвід Польщі став певним орієнтиром для українського ринку апарт-готелів, особливо щодо моделі “готельної нерухомості” з професійною керуючою компанією та забезпеченням пасивного доходу для власника.
Чи варто інвестувати в апарт-готелі?
Експертні висновки свідчать, що апарт-готелі можуть бути перспективним об’єктом для інвестицій з таких причин:
- Високий середній чек при короткостроковій оренді.
- Зростаючий попит на внутрішній туризм.
- Можливість пасивного доходу через професійну керуючу компанію.
- Гнучкість використання об’єкта (власне користування та оренда).
Водночас, прибутковість інвестицій залежить від багатьох факторів: локації, якості управління, рівня конкуренції, сезонності, безпекової ситуації та стандарту сервісу. Тому сучасні інвестори приділяють увагу не лише привабливій концепції проєкту, але й реальній економічній складовій: показникам заповнюваності, операційним витратам та термінам окупності.
Порада від АіФ UA:
Ця стаття надає глибокий аналіз перспектив інвестування в курортну нерухомість в Україні, особливо в умовах воєнного стану. Вона допоможе потенційним інвесторам краще зрозуміти ринок, оцінити потенційні доходи та ризики, а також зробити усвідомлений вибір щодо найбільш привабливих об’єктів та локацій. Ця інформація буде корисною для тих, хто шукає нові можливості для збереження та примноження свого капіталу.