Отримання нерухомості у спадок – це шлях, що відкриває нові можливості, але й супроводжується певними юридичними нюансами, особливо коли йдеться про подальший продаж. Багато українців не до кінця розуміють, коли саме можна реалізувати таке майно, які податки доведеться сплатити, а хто може бути звільнений від них. На ці питання детально відповіла адвокат АО “Марусяк і Партнери” Алла Школьна.
- Чи обов’язково чекати 3 роки для продажу успадкованої квартири без сплати податків?
- Чи можна одразу продати квартиру після вступу в спадщину, якщо є інші спадкоємці?
- Які документи знадобляться для продажу успадкованої квартири?
- Які “підводні камені” слід врахувати перед продажем успадкованої квартири?
Чи потрібно чекати 3 роки, щоб продати квартиру, отриману у спадок без податку
Алла Школьна пояснює, що якщо спадкоємець офіційно оформив право власності на нерухомість, отриману у спадок, він має повне право продати її у будь-який час. Правило щодо трирічного терміну володіння нерухомістю, яке звільняє від сплати податку при продажу, не поширюється на спадкове майно.
“Якщо людина успадкувала майно, зареєструвала право власності, вона може продавати його будь-коли – хоч того ж дня, хоч наступного”, – зазначає адвокат.
Щодо оподаткування, то в Україні, за словами Школьної, спадкоємець повністю звільняється від сплати будь-яких податків при продажу, якщо ця квартира є першим об’єктом нерухомості, який він реалізує.
Цікавий нюанс: якщо особа вже продала одну квартиру протягом року, а потім продає успадковане житло, податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір сплачувати не доведеться. Однак, якщо протягом року продається третя, четверта чи п’ята квартира (незалежно від того, чи була вона куплена, чи успадкована), то за таку нерухомість доведеться сплатити 5% ПДФО та 5% військового збору.
Важливо пам’ятати: правило “трьох років” володіння нерухомістю для уникнення податків не діє стосовно спадщини, навіть якщо квартира у власності понад цей термін.
Чи можна після вступу в спадщину відразу продати квартиру, якщо є інші спадкоємці
Адвокат пояснює, що продаж успадкованої квартири можливий одразу після оформлення спадщини, навіть за наявності інших спадкоємців. Якщо спадкоємець є одноосібним власником нерухомості, він може розпоряджатися нею на власний розсуд.
“Трапляються випадки, коли є кілька спадкоємців, і вони між собою укладають договір у нотаріуса, щоб поділити спадкове майно. Наприклад, одному дістанеться квартира, іншому – земельна ділянка, третьому – гроші”, – розповідає Школьна.
Часто трапляється, що один об’єкт нерухомості успадковується частками. Наприклад, двоє спадкоємців отримали по ½ квартири. Якщо один із них вирішує продати свою частку, він зобов’язаний спочатку запропонувати її іншому спадкоємцю. Це потрібно зробити письмово, надіславши цінний лист з описом вкладення. У такому листі вказується ціна продажу, запит щодо наміру купівлі іншим співвласником та термін для відповіді (один місяць). Якщо інший спадкоємець не скористається переважним правом купівлі протягом місяця, частку можна продавати третім особам.
Які документи потрібні для продажу квартири, отриманої у спадок
Для оформлення угоди купівлі-продажу успадкованої квартири у нотаріуса знадобляться такі документи:
- Свідоцтво про право на спадщину (оригінал).
- Паспорт та реєстраційний номер облікової картки платника податків. (Для власників ID-карток – також витяг із Реєстру територіальних громад про місце реєстрації).
Обов’язковою є наявність підтвердження надсилання листа іншим спадкоємцям з пропозицією придбати частку в квартирі (якщо це передбачено).
Що потрібно знати перед тим як продати квартиру, що походить у спадщину – підводні камені
Алла Школьна ділиться практичним досвідом, виділяючи кілька типових проблем, з якими стикаються спадкоємці:
Два та більше спадкоємців
Найчастіша проблема – продаж частки успадкованого житла без письмового повідомлення іншого співвласника. У такому разі договір купівлі-продажу може бути визнаний недійсним, оскільки інший співвласник має переважне право на придбання цієї частки.
Терміни вступу у спадщину
Нагадаємо, що вступ у спадщину відбувається через шість місяців після смерті спадкодавця. Якщо інші спадкоємці не встигають оформити документи (наприклад, через перебування за кордоном чи на окупованих територіях), вони можуть надіслати нотаріусу заяву про прийняття спадщини листом. Навіть якщо лист дійде в останній момент, він вважається підтвердженням своєчасного звернення.
Право на обов’язкову частку
За законом, деякі особи мають право на обов’язкову частку у спадщині, навіть якщо не виявляли такого бажання. Це стосується непрацездатних батьків (пенсіонерів), які мають отримати свою частку, якщо не відмовилися від неї письмово протягом шести місяців після смерті спадкодавця. Продаж квартири без їхньої згоди може бути оскаржений і призвести до визнання угоди недійсною.
Спадкування боргів померлого
Разом з майном спадкоємці можуть успадкувати й борги померлого. Заборгованість спадкодавця має бути погашена за рахунок спадкового майна. Якщо кредитори (банки чи інші фінансові установи) з’являються після смерті особи і доводять наявність боргів, вони можуть через суд скасувати угоди купівлі-продажу, якщо іншого майна для стягнення заборгованості немає.
Спадкування майна безвісті зниклої людини
Якщо людина, яка зникла безвісти, судом визнана померлою, відкривається спадкова справа, і спадкоємці можуть отримати право власності на її майно. Однак, якщо така особа раптом з’явиться, вона може через суд відновити свої майнові права. У разі спадкування майна особи, визнаної померлою, діє заборона на продаж такого майна протягом 5 років. Також, якщо заповіт, на підставі якого було оформлено спадщину, згодом буде визнаний недійсним, договір купівлі-продажу успадкованого майна може бути анульований.
Алла Школьна
Адвокат
Випускниця Львівського державного університету внутрішніх справ за спеціальністю “Правознавство”. Має 16-річний досвід адвокатської діяльності, спеціалізується на цивільних, спадкових, сімейних та адміністративних справах. Працює в адвокатському об’єднанні “Марусяк і Партнери”.